Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Avec un taux de rendement moyen de 10%, la croissance stable depuis plusieurs années du crowdfunding immobilier en fait un investissement de plus en plus demandé. D’où vient-il ? Comment fonctionne-t-il ? Nous vous expliquons tout sur ce nouveau mode de financement.

Crowdfunding immobilier, de quoi s’agit-il ?

Dans l’inconscient collectif, on associe souvent crowdfunding ou « financement par la foule » aux plateformes de dons, avec on sans contrepartie, permettant aux entrepreneurs de se lancer dans leurs projets. En effet, c’est la première forme de crowdfunding que l’on a vu apparaître au début des années 2010 avec des plateformes comme Kickstarter. A savoir que ce n’est pas un concept nouveau. En effet, c’est par un appel de dons à la foule qu’Edouard de Laboulaye a pu financer la construction de la Statue de la Liberté en 1875 ! Le principe est le même à la différence que le crowdfunding contemporain se réalise sur des plateformes en ligne et permet ainsi de toucher une population plus large.

Depuis, nous avons vu naître d’autres formes de crowdfunding qui se distinguent en 3 catégories : financement participatif par le don, par le prêt ou en actions.Le crowdfunding immobilier se présente sous la forme de financement par le prêt avec versement d’intérêts. Il est encadré en France depuis 2014 par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers.

Crowdfunding immobilier, à qui s’adresse-t-il ?

Le crowdfunding immobilier s’adresse à deux types d’emprunteurs : les promoteurs immobiliers, qui se concentrent sur des projets de construction, et les marchands de biens, qui achètent des biens, les réévaluent (avec ou sans travaux) puis les revendent. Afin de financer en partie leurs projets et diminuer leur engagement financier personnel, ils peuvent faire appel aux plateformes de crowdfunding en se voyant octroyer un prêt qui prend la forme d’une obligation et dont les prêteurs sont les investisseurs de la plateforme. Dès que le projet est terminé et que le bien est revendu, l’opérateur rembourse le capital emprunté ainsi que les intérêts.

Quel rendement pour les investisseurs ?

Le crowdfunding immobilier est un investissement à court terme, 20 mois en moyenne et le rendement pour l’investisseur est de 10% par an en moyenne. Un rendement de 10% signifie que, chaque année à date anniversaire, l’investisseur recevra 10 % du capital investi : il s’agit du coupon. Pour 1000€ investis sur 2 ans, il recevra donc 100€ au bout d’un an, puis 1100€ à l’issue des 2 ans – soit le remboursement du capital de 1000 euros auquel s’ajoute le coupon de 100€ de la deuxième année. A noter que sur la plupart des plateformes de crowdfunding immobilier françaises l’investissement minimum pour accéder à une opération est de 1000€.

Quelle fiscalité ?

La loi de finance 2018 a instauré la Flat Tax, aussi appelée Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). Elle s’applique aux résidents fiscaux français percevant des revenus du capital avec un taux unique de 30%, intégrant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Elle est prélevée à la source, avant versement à l’investisseur des intérêts perçus, et déclarée annuellement à l’administration fiscale par la plateforme.

Quels sont les risques ?

Comme pour tout investissement, avant de se lancer il faut être conscient des risques. Concernant le crowdfunding immobilier on identifie quatre risques :

• Le risque d’illiquidité : l’investisseur doit être conscient qu’il ne pourra pas revendre ses obligations avant l’échéance du prêt. Il doit donc être prêt à immobiliser la somme engagée le temps imparti.
• Le risque de perte en capital, totale ou partielle : l’investisseur doit être conscient que le retour sur investissement dépend du succès de l’opération. Si celle-ci échoue ou que l’opérateur venait à faire faillite, l’investisseur peut perdre une partie ou la totalité de son investissement.
• Le risque politique : il peut survenir en cas de changement de loi, de nouvelles restrictions fiscales et peut par exemple diminuer le rendement de l’investissement initial.
• Le risque d’inflation : l’inflation peut entraîner la dépréciation de la valeur d’un investissement. Ce risque est limité par la durée réduite des opérations.

Anticiper les risques et bien choisir sa plateforme

Avant de se lancer et après avoir pris connaissance des risques encourus, il est important pour l’investisseur de bien choisir la plateforme et le projet dans lequel il va investir. 

Concernant la plateforme, il est essentiel de vérifier qu’elle est agréée par une autorité de marché (l’AMF pour la France) et bénéficie de la certification de Conseiller en Investissement Participatif (CIF). La deuxième chose à faire est de vérifier les chiffres de la plateforme, et notamment son taux de défaut qu’elle est obligée d’afficher. Il permet de connaître le nombre de projets en retard ou en défaut de paiement. Ce taux est à mettre en perspective avec l’ancienneté de la plateforme et son nombre d’opérations financées. Plus ce taux est proche de zéro plus le risque est faible mais une plateforme toute récente aura de fortes chances de présenter un taux de défaut vierge sans forcément que ça soit représentatif de la réalité.

Concernant le choix du projet, il ne faut pas s’arrêter à son taux de rendement. Il est aussi important de regarder l’expérience de l’opérateur, son taux d’endettement, son patrimoine. Il faut aussi prendre connaissance des détails de l’opération comme l’avancée de la commercialisation, l’accompagnement d’une banque ou non, les garanties mises en place en cas de défaut…
En résumé, le crowdfunding immobilier a le vent en poupe et les investisseurs sont de plus en plus séduits. Cela s’explique par un taux alléchant mais pas seulement. La durée courte des opérations, la fiscalité simplifiée, les risques maîtrisés et le sérieux des plateformes, telles que Raizers, rassurent et finissent de convaincre les investisseurs hésitants.